BSDE telah mengumumkan transaksi penjualan lahan dengan Astra Land Indonesia, dan hal tersebut akan berpengaruh melampaui ekspektasi awal. Bagaimana analisa lengkap dari tim Research BNI Sekuritas untuk BSDE? Dan bagaimana rekomendasi dari tim Research BNI Sekuritas? Cek selengkapnya dalam artikel ini!

Baca juga: ASTRA International Menarik?

Realisasi Nilai Jual Tanah Lebih Tinggi

BSDE baru-baru ini mengumumkan transaksi penjualan lahan dengan perusahaan patungan Astra Land Indonesia (ALI) akan melampaui ekspektasi awal. Sebelumnya, kesepakatan yang melibatkan penjualan 80ha diperkirakan bernilai Rp1,58 triliun, atau Rp1,975 juta per meter2. Tim Research BNI Sekuritas memperkirakan nilai transaksi akan lebih tinggi sekitar Rp1,85 triliun untuk lahan seluas 70ha, dengan nilai Rp2,6 juta per meter2.

BSDE juga telah mengkonfirmasi penjualan lahan ini akan tercermin pada 4Q23. Secara bersamaan, perusahaan mengantisipasi penurunan prapenjualan properti reguler QoQ pada 4Q23, yang disebabkan oleh lebih sedikit peluncuran proyek baru selama periode tersebut. Ke depannya, BSDE mengantisipasi penjualan lahan kepada Mitbana sekitar 25 hektar per tahun dari FY24F hingga FY26F. Nilai total transaksi ini diperkirakan sekitar Rp3 triliun. Selain itu, BSDE belum mengungkapkan adanya perjanjian penjualan lahan luas yang baru.

Pra Penjualan Properti Didorong Peluncuran Baru

BSDE menghadapi situasi di mana tingkat persediaan dalam konstruksi rendah, sementara sebagian besar stok yang siap pakai adalah apartemen dengan pergerakan lambat dengan nilai sekitar Rp1,6 triliun. Untuk merangsang pra penjualan, BSDE perlu terus memperkenalkan properti baru. Pada FY23, pengembang meluncurkan total 14 proyek baru, dan hanya tiga proyek yang berlokasi di luar BSD City, khususnya di Kota Wisata dan Grand Wisata. Hal ini menandai penurunan dari 19 proyek yang diluncurkan pada FY22.

BSDE secara strategis melaksanakan peluncuran proyek baru dalam beberapa tahap, hanya merilis unit dalam jumlah terbatas pada setiap tahap. Pendekatan ini dirancang untuk memastikan tingkat penyerapan tinggi terhadap properti tersebut. Ke depan, strategi BSDE akan terus memperkenalkan proyek perumahan baru di BSD City. Pengembangan utama meliputi Nava Park (menampilkan Layton Phase 3, apartemen mid-rise, dan vila air), Enchante, Hiera, Eonna, dan Terravia dengan proyek yang baru selesai seperti Tanakayu dan The Zora.

BSDE tidak akan menyertakan pra penjualan dari proyek patungan (JV) dengan Astra Land Indonesia (ALI) dalam pelaporannya, karena BSDE hanya memiliki 25% saham minoritas dalam proyek ini dan mereka hanya akan mengakui bagian saham dalam laba bersih dari mitra usaha dan ventura bersama. Untuk 1Q24F, BSDE berencana meluncurkan proyek ruko di BSD City dan Kota Wisata serta rumah tapak di Grand Wisata.

Antisipasi Pra Penjualan Dengan Pertumbuhan Pendapatan

Mengantisipasi pra penjualan yang lebih rendah dengan pertumbuhan pendapatan CAGR 0% di FY23F-25F. Mengingat realisasi yang kuat dari nilai penjualan tanah pada FY23F, perkiraan revisi tim Research BNI Sekuritas untuk pra penjualan BSDE di FY23F kini ditetapkan sebesar Rp9,5 triliun (+8% YoY), meningkat dari perkiraan sebelumnya sebesar Rp8,8 triliun (0% YoY). Namun, dengan penjualan lahan dalam jumlah besar yang tidak terulang kembali, tim Research BNI Sekuritas memproyeksikan pra penjualan untuk FY24F dan FY25F akan lebih rendah sebesar Rp9,1 triliun untuk kedua tahun tersebut. Hal ini disebabkan oleh fokus utama BSDE pada segmen pasar menengah ke atas, yang sebagian besar mencakup upgrader dan repeat customers.

Tim Research BNI Sekuritas memperkirakan bahwa segmen pelanggan ini mungkin akan lebih berhati-hati dalam pembelian properti selama tahun pemilu. Hingga 9M23, hanya 17% dari pra penjualan properti BSDE terdiri dari unit dengan harga di bawah Rp3 miliar per unit. Selain itu, tidak ada penjualan properti yang tercatat untuk unit dengan harga di bawah Rp1 miliar. Dengan perkiraan pra penjualan baru ini, perkiraan pendapatan tim Research BNI Sekuritas direvisi sebesar 18%/3%/4% untuk FY23F-25F yang kini mewakili 117%/101%/99% dari perkiraan konsensus. BSDE akan mengumumkan target pra penjualan FY24F pada awal Februari 2024.

Rekomendasi Tim Research BNI Sekuritas

Mempertahankan peringkat 3M HOLD dan menurunkan peringkat 12M menjadi HOLD dengan TP lebih rendah sebesar Rp1.100. Dengan pertumbuhan laba yang datar pada FY23F-25F, tim Research BNI Sekuritas mempertahankan peringkat 3M HOLD dan menurunkan peringkat 12M menjadi HOLD (dari BUY) dengan TP 12M yang lebih rendah sebesar Rp1.100 (dari Rp1.200). Hal ini didasarkan pada P/B FY24F sebesar 0,6x, merupakan - 0,9SD di bawah rata-rata lima tahunnya. Dari pertumbuhan laba yang datar, ROE BSDE juga akan tetap rendah sekitar 7% dari FY23F-25F sementara perusahaan masih belum memiliki rencana untuk memulai pembayaran dividen.

Pada FY23, BSDE mencatatkan aliran masuk asing bersih sebesar Rp5,7 miliar. Dengan ini, posisi institusional asing BSDE meningkat sebesar 0,8% poin menjadi 20%. Sementara itu, sepanjang 2023, institusi lokal mengalami peningkatan posisinya pada 2Q hingga 3Q, mencapai puncaknya pada 50%, tetapi mengurangi posisinya pada 4Q23. Dengan demikian, pada FY23, posisi institusi lokal dalam di bursa telah meningkat sedikit sebesar 1,4% poin menjadi 46%, sementara posisi ritel lokal telah berkurang sebesar 2,2% poin menjadi 34%.

Transaksi saham kamu sekarang di BIONS by BNI Sekuritas! Download dan registrasi BIONS sekarang! Dapatkan promo menarik yang bisa kamu cek selengkapnya di sini.

Disclaimer on:
Analisis, Informasi dan pendapat yang tercantum dalam dokumen ini, telah disusun berdasarkan informasi yang tersedia atau diperoleh dengan itikad baik dari sumber-sumber yang diyakini dapat dipercaya. Tidak ada pernyataan atau jaminan, baik tersurat maupun tersirat, yang dibuat oleh BNI Sekuritas mengenai keakuratan kelengkapan informasi yang terkandung di dalamnya. Analisis ini hanya untuk informasi Anda dan tidak dimaksudkan sebagai penawaran, atau pemenuhan atas suatu penawaran, untuk membeli atau menjual saham tertentu. Keputusan transaksi akan kembali kepada keputusan investor.