Pemerintah meluncurkan program pembebasan PPN baru untuk properti di bawah Rp2 miliar. Bagaimana tingkat persediaan unit siap huni? Apakah ada peningkatan presales di 3Q23? Dan bagaimana rekomendasi tim Research BNI Sekuritas?

Baca juga: Kenaikan Suku Bunga di Oktober 2023

Presiden Joko Widodo telah meluncurkan stimulus fiskal baru untuk sektor properti yang terkait dengan pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Stimulus ini akan berlaku untuk properti baru dengan harga di bawah Rp2 miliar per unit. Sambil menunggu rincian lebih lanjut dari pemerintah mengenai peraturan ini, tim Research BNI Sekuritas perkirakan stimulus tersebut akan berlaku mulai November atau Desember 2023. Selama periode tersebut hingga 30 Juni 2024, akan ada keringanan PPN sebesar 100%, diikuti dengan keringanan PPN sebesar 50% mulai Juli hingga Desember 2024.

Persediaan yang Rendah Untuk Unit Siap Huni 

   Presales from Previous VAT Stimulus               Inventory of ready stock units

Dalam stimulus fiskal sebelumnya yang diterapkan pada tahun 2021-2022, PWON adalah penerima manfaat terbesar dengan 84% dan 54% dari total presales pada FY21-22 yang merupakan hasil dari pembebasan PPN. CTRA juga mendapat manfaat yang cukup besar, dengan 27% dan 16% dari pra-penjualan mereka berasal dari pembebasan PPN. Di sisi lain, BSDE dan SMRA adalah penerima manfaat yang paling sedikit dari stimulus tersebut. Saat ini empat pengembang teratas memiliki persediaan kurang dari 10% dari volume presales tahunan mereka untuk properti dengan harga di bawah Rp2 miliar per unit. 

Peningkatan Presales 3Q23

Pada 3Q23,  agregat presales yang dilaporkan oleh empat pengembang teratas tumbuh sebesar 18% QoQ dan 6% YoY. Kinerja ini membuat presales 9M23 tumbuh sebesar 4% YoY dan mencapai 76% dari perkiraan BNIS FY23, yang secara garis besar sesuai dengan rata-rata pencapaian selama tiga tahun sebesar 72%. CTRA dan BSDE diperkirakan memiliki potensi tertinggi untuk melampaui target presales FY23F mereka. CTRA khususnya, unggul dengan pertumbuhan presales 3Q23 yang luar biasa sebesar 65% QoQ dan 6% YoY. Kinerja kuat ini telah membawa presales 9M23 mencapai 79% dari target FY23F yang telah direvisi. Sebaliknya BSDE melaporkan presales 3Q23 yang lebih lambat dengan penurunan sebesar 26% QoQ dan 4% YoY, terutama disebabkan oleh peluncuran proyek baru yang lebih sedikit. Namun BSDE tetap berada dalam jalur yang tepat untuk mencapai target presales FY23F, karena akan ada lebih banyak peluncuran proyek baru dan transaksi land plot dengan mitra JV mereka, Astra. Di sisi lain PWON dan SMRA melaporkan kenaikan presales 3Q23 namun masih di bawah target FY23F mereka.

Rekomendasi Tim Research BNI Sekuritas

Valuation Matrix 

Tim Research BNI Sekuritas mempertahankan rekomendasi 3M Neutral dan 12M overweight. Stimulus fiskal baru sudah pasti memberikan dampak positif bagi sektor properti. Menurut tim Research BNI Sekuritas, stimulus ini akan memiliki dampak lebih signifikan pada pertumbuhan presales pengembang jika dilanjutkan untuk properti yang belum dibangun. Top pick tim Research BNI Sekuritas untuk sektor properti tetap CTRA. Proyek-proyek baru mereka di lokasi yang lebih terdiversifikasi terus menjadi pendorong utama untuk presales dan mereka mencapai pertumbuhan presales yang jauh lebih tinggi hampir 20% pada FY23F, dibandingkan dengan pengembang lain yang tim Research BNI Sekuritas perkirakan akan mencatat pertumbuhan presales flat atau negatif. Salah satu hambatan jangka pendek sektor properti adalah dampak dari kenaikan suku bunga, dipicu oleh kenaikan suku bunga sebesar 25 bps yang mengejutkan oleh BI pada Oktober 2023, sehingga 7DRRR menjadi 6,00% sebagai respons terhadap ketidakpastian global.

Kamu sudah jadi bagian dari pemegang saham sektor properti? Yuk, transaksi investasi saham kamu di BIONS by BNI Sekuritas! Download dan registrasi sekarang untuk capai peluang investasimu! Dapatkan kombo hadiah menarik berupa Voucher 50K plus Cashback 100% Fee Broker dengan menggunakan kode referal BIONS. Mulai investasi kamu  #BersamaBIONS!

Disclaimer on:

Analisis, Informasi dan pendapat yang tercantum dalam dokumen ini, telah disusun berdasarkan informasi yang tersedia atau diperoleh dengan itikad baik dari sumber-sumber yang diyakini dapat dipercaya. Tidak ada pernyataan atau jaminan, baik tersurat maupun tersirat, yang dibuat oleh BNI Sekuritas mengenai keakuratan kelengkapan informasi yang terkandung di dalamnya. Analisis ini hanya untuk informasi Anda dan tidak dimaksudkan sebagai penawaran, atau pemenuhan atas suatu penawaran, untuk membeli atau menjual saham tertentu. Keputusan transaksi akan kembali kepada keputusan investor.